目前的房屋(土地)權狀登載項目繁多, 若初次接觸不動產買賣或投資, 對權狀的判讀一定是諸多疑問, 

房屋權狀有多不友善呢? 

1.面積計算不是我們慣用的 「坪」而是「平方公尺」。 

2.「總面積」是指「室內面積」, 且不包含陽台, 花台, 露台, 等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。 

3.「共用部分」即「公共設施」, 分「大公」及「小公」,有的時候車位又以「共用部分」顯示。 

這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛…

台灣住宅公設比設計獨步全球,看看公設比近代史:
 

年代 內容 常見屋型 大約公設比
1987年以前 公設(小公)多合併在主建物,建物平面圖並無標示公設,老公寓常被誤認為零公設,但其實是佔比不高,只是為目前室內使用坪數最高的產品。 公寓(5樓無電梯) 約5%
1990-1994年 公設雖和主建物合併登記,但大多會標示「公設」來區分室內外 華夏/大樓 7樓以下5-12%、8樓以上12-20%
1994年10月後 凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記。 大樓12樓以上 20-28%
2005年以後 建築法規大幅修正、新增多項消防安全措施,及因應市場導向,拉高公設比 社區大樓 30%以上
2018年起 申請建造執照,或都市更新事業計畫申請送件者,屋簷、雨遮不登記也不計價 大樓 可能造成公設比增加

 


例如1987年以前房屋,公設(小公)多合併在主建物,建物平面圖並無標示公設,老公寓常被誤認為零公設,但其實是佔比不高,只是為目前室內使用坪數最高的產品。 

而至1994年10月以後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記。 

此外2005年建築法規修正後,8樓以上須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室等等,使公設比愈來愈高,加上市場導向,如今公設比30%起已是普遍標準,但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積,因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。 

至於2018年起,申請建造執照,或都市更新事業計畫申請送件者,屋簷、雨遮不登記也不計價,這也將影響舊建築買賣時若有登記之屋簷、雨遮可能不再列入計價範圍。
 

 

大致瞭解面積以及公設後,我們就可以來進行下一步權狀判讀: 
權狀判讀請注意以下要訣: (可以的話, 請拿出你的「房屋權狀」或謄本來對照) 

基本概念: 平方公尺 X 0.3025= 坪。 

<要訣一>室內面積即總面積 

<要訣二>附屬建物通常為花台,露台, 陽台等…(若非實際可使用的範圍,則面積不宜比例過高)。

<要訣三>權利範圍 : 若僅一人所有即為「全部1***分之***1」。 

<要訣四>坐落地號=土地權狀地號。(請對應土地權狀) 

<要訣五>共用部分=公設, 通常公設比不宜過高。但所謂合理的公設比並沒有一定的標準,一般建議如下:
 

房子種類 公設比建議
5樓公寓 5%~12%
7樓電梯華廈 12%~18%
12到20樓的住宅大廈 20%~25%
大廈或社區 30%~40%

 

持有公共設施坪數÷總坪數(權狀坪數)×100%=公設比 

不過低公設並不代表C/P值高,低公設比的建案常見特點為樓梯、電梯、大廳空間明顯較小,且建商容易拉高單價,換算總價不見得比高公設比的建案便宜很多,將來屋主轉手時,獲得的增值空間反而有限。

購買此類建案還須注意社區管理機能是否公設比變化受影響,別輕易被業者的「數字遊戲」所迷惑。


<要訣六>(總面積+附屬面積+(共用面積X權利範圍) )X0.3025=權狀坪數, 車位另計。

公設內含車位,該如何判斷及計算呢?

(請切記,車位一定要分開報價,車位不以坪計價而是單獨價格報價)


◎公設若包含車位,請記得分開計算,不宜計入公設比或房屋權狀內。 

◎若權狀沒有明確指出「車位面積」,一般是自公設面積中,找出約10~13坪左右的大小,最有可能是(1個)車位面積。 

◎車位的購買皆以單價計,不以面積計。

我們來舉個例子:以下為某華廈權狀(依下圖權狀數字計算) 

權狀坪數:(71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000))X0.3025= 30.30坪 

車位坪數:(328.33 X 1/10)X 0.3025= 9.93坪 

此建物正確價格=30.30坪X坪價 + 車位價 

可能被膨風的廣告價格= 總坪數40.23坪X坪價 含一車位
 


若依以上範例, 若該地區坪價30萬, 一個車位100萬
 
則正確總價=1,009萬元 

但被膨風的總價=1,206萬元

被虛報了近200萬, 不可不慎!
 



權狀範例

權狀範例


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2009年6月1日 星期一

何謂土地權狀, 建物權狀

 
土地權狀, 建物權狀簡介
一、權狀種類 :
目前針對不動產登記核發以下三種權利書狀
(1).土地所有權狀:土地於登記完畢後,登記機關發給所有權人土地所有權狀。
(2).建物改良物所有權狀:房屋於登記完畢後,登記機關發給所有權人建物所有權狀。
(3).他項權利證明書:除所有權外之地上權,永佃權、地役權、抵押權、典權等,如有登記則發給他項權利證明書,目前不動產以抵押權設定登記為代表。
然而不動產有無抵押權設定情形,於所有權狀上是看不出來的。最重要的是,土地或房屋有無預告登記、查封、假扣押、假處分、破產及其他禁止處分登記等,這些在所有權狀上並看不出來。但都可以在登記簿謄本的記載中看出。
所以權利書並非唯一代表憑證,單單只有權狀,並不可靠,且權狀容易偽造,若產權有任何異動或設定他項權利時,仍應以登記簿謄本所登記者為準,並請代書查明與說明為宜。

二、權狀的內容概述如下:
(一)土地所有權狀 :
1. 所有權人:土地所有者。
2. 管理人:例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟...等。
3. 住所:指所有權人之戶籍所在地。
4. 土地標示: A.座落:土地所在地,目前依市、區、段、小段為記載 B.地號:目前依段落每筆土地編訂一地號 C.地目:依土地使用編定區分:建、林、旱田等地目 D.面積:以公制單位計公頃、公畝、平方公尺、平方公寸。
5. 權狀範圍:指土地所有權人擁有該土地的範圍。
6. 原因日期:指公定契約書訂定日期,核算土地增值稅,前次移轉地價之日期。
7. 登記日期:地政機關依法登記於登記簿之日期,此為發生對抗第三者效力之時刻。
8. 權狀字號:地政機關核發權利書狀之字號。
9. 發狀日期:地政機關核發權利書狀的日期。
(二)建築改良物所有權狀 :
1. 所有權人:建築改良物所有者。
2. 管理人:例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟...等。
3. 住所:指所有權人之戶籍所在地。
4. 基地座落:指房屋所座落的土地。
5. 建物門牌:指房屋之所在地。
6. 建號:目前地政機關針對前一有登記之房屋均依段落編定一建號,以便於管理。
7. 建築完成日期:指使用執照核發的日期。
8. 建築式樣:目前建築式樣有本國式及西洋式。
9. 主要建築材料:指房屋所用之建材,目前有木造、加強磚造、鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土。
10. 建物面積:依公制單位計包括: A.主建物面積:即室內面積 B.附屬建物:指陽臺、花台、露臺等 C.公共設施:指共同使用部份,包括:屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下層等。
11. 權利範圍:指建物所有權人擁有該建物的範圍。
12. 登記日期:地政機關依法登記於登記簿之日期,此為發生對抗第三者效力之時刻。
13. 權狀字號:地政機關核發權利書狀之字號。
14. 發狀日期:地政機關核發權利書狀的日期。
目前針對公共設施(即共同使用部份)已不另發所有權狀(內政部72.4.28台內地字第153743號函)
(三)他項權利證明書:
以抵押權設定登記為說明:登記次序、登記日期、權利種類、存續期間、權利範圍、權利價值、權利人、設定標的、共同擔保物、義務人、債務人、其他登記事項等 1.權利人:一般若為債權人向銀行借貸,則以總行為代表分行不具名。 2.設定標的:以不動產為標的,包括土地、房屋。
https://urban-idea.blogspot.com/2009/05/blog-post.html
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何謂土地、建物登記謄本?與土地、建物所有權狀有何不同?

 

一、 土地、建物登記謄本係就土地、建物登記資料之標示、所有權及他項權利等相關事項,予以抄錄,所顯示之資料比權狀記載內容詳細,可供民眾申請參考,登記謄本之核發,並無份數之限制,如有遺失,無法申請補發,只能重新請領;土地、建物所有權狀係登記機關辦理土地、建物登記完竣後發給權利人之憑證,僅記載標示(如區、段、地號、建號、門牌等)、權利人姓名、統一編號、權利範圍,每一權利僅核發1張權狀,如有遺失或損毀,應由權利人申請補發或換給。
二、 土地建物登記謄本分類如下(自104年2月2日起):
  (一)

土地登記及地價電子資料謄本分為三類: 
第一類:顯示登記名義人全部登記資料。 
第二類:隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號,不隱匿。
第三類:隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。

  (二) 人工登記簿謄本:為地籍資料未電腦化作業前,以人工作業辦理之土地、建物登記簿複印本。
  • 資料更新:106-07-31 11:49
  • 資料檢視:108-10-01 12:01
  • 資料維護:臺北市政府地政局土地登記科

https://land.gov.taipei/News_Content.aspx?n=8BF117349E1FE052&sms=87415A8B9CE81B16&s=6075F278D5DA6973

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買屋賣屋新挑戰 一次搞懂雨遮和坪數登記

雨遮新制元旦上路 登記規則一國三制
 

雨遮新制元旦上路 登記規則一國三制 根據內政部《建築技術規則》建築設計施工篇規定,雨遮為外牆窗戶或開口上緣距離不超過50公分的構造物,其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各50公分,得免計入該層樓地板面積,超過50公分就不納入測繪登記。

群義房屋地政士聯合事務所地政士謝正男指出,雨遮及屋簷主要設置在窗戶上方,具有遮陽、擋雨、防止火苗往上延燒等功能,過去原是可登記的附屬建物之一,但部分建商刻意將雨遮擴大,導致建物虛坪越來越多,造成「花大錢買雨遮給鳥站」的負面刻板印象。

有鑑於此,內政部於2011年五月一日修正《地籍測量實施規則》,預售屋的雨遮和屋簷採取「可登記、不予計價」的折衷措施,不料修法通過後,卻形成新成屋雨遮依然可登記、可計價的弔詭狀況。

內政部地政司副司長王成機表示,因雨遮和屋簷未具有構造、使用上的獨立性,也無外部阻隔性,且都不屬於當層的樓地板,無法作為實際生活滯留所用,納入測繪登記和交易計價,恐增加消費者負擔。

為改善雨遮造成建物虛坪問題、減少買賣糾紛,今年元旦起取得建照的建物,雨遮及屋簷不再辦理測繪登記。然而政府的良善美意,卻造成雨遮登記與計價一國三制的混亂現象。天時地利不動產顧問總經理張欣民認為,新制雨遮規範上路後,房市將出現「公設比變高」、「單價變高」、「房屋銷售難度增高」的「三高」情況,在興建房屋成本不變的情況下,少了雨遮坪數可銷售,自然拉高單坪售價,亦會提高售屋難度。

坪數登記有玄機 公設比非唯一參考指標

究竟建物坪數如何登記?根據建築法規規範,主建物專指室內面積,包括客廳、餐廳、廚房、臥室、書房和浴室等,但須注意,其測量範圍始自外牆外緣,共用牆則以牆壁中心點計算。部分早期興建的公寓,會將梯廳或地下室等公共空間也納入主建物登記範圍。

附屬建物指的則是與主建物相連之構造物,包括陽台、雨遮、屋簷、花台、露台、裝飾牆、植栽槽……等,但在今年元旦以前,僅有陽台、雨遮、屋簷三種可計入坪數。

一般消費者判斷房屋室內坪數是否實在,多半參考公設比高低,事實上,公設比的計算是以共有部分面積除以房屋總面積,包括陽台、雨遮等附屬建物也會列入分母計算,一旦分母變大,自然產生低公設比的假象。

舉例來說,假設房屋面積60坪,大公加小公的共有部分占18坪,雨遮占2.5坪,若不計算雨遮其公設比為30%,反之若計算雨遮,公設比反而降為28.8%。由於雨遮計坪會降低公設比,消費者在選屋上,不能盡信公設比,要比較主建物面積與附屬建物面積多寡,才能真正了解實際可使用面積有多少。

早期建物公設比平均落在20%上下,但自2005年七月一日後,由於《建築技術規則》修正第九十五條內容,八樓(含)以上的新請照大樓推案,應設置至少兩座逃生梯,因此現今公設比大多在30%以上。
 

秒懂附屬建物

01雨遮 設於窗戶或冷氣孔上方,距窗戶或開口上緣不超過50公分,自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多50公分。

買屋賣屋新挑戰  一次搞懂雨遮和坪數登記

02屋簷 泛指斜屋頂牆面突出部分,平屋頂突出部分也稱為屋簷,可突出於建築物外牆中心線1.5公尺,用以阻擋雨水。

03陽台 上方有遮蓋物之平台,功能之一為逃生避難,深度可至2.5公尺,每層陽台面積不超過當層樓地板面積10%。

買屋賣屋新挑戰  一次搞懂雨遮和坪數登記

04露台 上方無遮蓋物之平台,可歸為附屬建物或公設,因建物退縮產生之露台若無公共走道通達,可約定專用。

05平台 除歸屬公設之屋頂平台外,地面層位於陽台直下方之區域亦屬平台,現況多設置小花圃,或約定當層住戶專用。

06花台 突出於大樓牆面之外,用於種植植物、人無法站立的部分,可兼具隱藏冷氣主機之功能,現況不可登載坪數。

雨遮登記一國三制

預售 可登記可計價

新成 可登記可計價

2011年 5月

可登記不可計價

可登記可計價

2018年 1月

不可登記不可計價

不可登記不可計價

註:依建照申請時間判定 停車位亦屬公設 

停車位亦屬公設 法定車位不可單獨移轉

同樣被歸類為公設之一的停車位,也是民眾在購屋時容易引起爭議的項目。依法,大樓停車位可分為法定停車位、增設停車位與獎勵停車位三類。

第一類須登記為公共設施,且無獨立權狀,謝正男提醒,法定停車位僅能在登記權狀中加註車位坪數和編號,不得與建築物分開買賣,若要單獨移轉,也僅能賣給同社區住戶,不能想賣誰就賣誰,是最容易因疏忽而引起買賣爭議的車位類型。

第二類為增設停車位,此種車位可登記為公共設施或獨立產權,若車位有獨立出入口,明顯與法定停車位有區隔,則可登記為獨立產權,買方不限定須為同社區住戶。

第三類獎勵停車位乃是政府為鼓勵建商增設停車位,提供給大眾使用而規範,可登記為公共設施或擁有獨立產權,並可單獨出售。

雨遮新制上路後 計坪不計價物件最划算

過去,由於雨遮登記為附屬建物,若遇到採取舊制的物件,假設雨遮並未計算在附屬建物中,公設比又低,才意味著虛坪少;反之,若雨遮登記坪數,則須了解是否計價,根據法規規範,2011年五月以前的建物雨遮都採計坪計價。

地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥表示,若賣方取得當時雨遮有計價,下一手買方想以雨遮不計價購買難度頗高,但可適度要求減價。若是2011年五月一日以後的預售屋,因雨遮計坪不計價,購屋人可依「賣方當時已採雨遮不計價取得」,合理爭取雨遮不計價購買。

儘管雨遮新制上路,並不代表目前市面上所有預售案皆採雨遮不計價、不可登記,謝正男提醒,有意購買預售屋的購屋人,第一步要先問接待中心的銷售人員:「建案的建造執照是2017年還是2018年申請的?」若是前者,雨遮和屋簷採「可登記、不計價」,若是後者,雨遮和屋簷就是「不登記、不計價」。

同理,今年購買新成屋建案者,若建案的建造執照是在2017年(含)以前申請,雨遮和屋簷仍採「可登記、不計價」;如果買的是中古屋,那就是雨遮和屋簷適用「可登記、可計價」的規定。謝正男強調,搞懂這些附屬建物的登記、計價規定,不但可以增加房價的殺價談判籌碼,也能避免被銷售人員或建商隨便呼攏過去。

以往由於雨遮並不計入容積內,有少數建商為了灌水坪數,刻意將雨遮做大,乍看之下,雨遮如同環繞在建築周邊的土星環,不僅造成虛坪增加,也引發消費爭議。新制上路後,預售屋和新成屋的雨遮則可能越蓋越小,甚至可不蓋就不蓋,以往的土星環雨遮物件勢必受到排擠,房價恐有下修趨勢。

買屋賣屋新挑戰  一次搞懂雨遮和坪數登記

 

此外,許多購屋人對於陽台、露台與平台定義經常混淆,一般來說,陽台是指有遮蓋物的平台,露台是無遮蓋物的平台,除了屋頂有平台,地面層位於陽台直下方之區域亦屬平台,許多人會拿來設置小花圃,或約定當層住戶專用。值得留意的是,露台雖不計入權狀,但房屋銷售時仍會計價,訂價通常是正常房價的三分之一;至於陽台則是房子的基本配備,算在附屬建物內,因此陽台的價格就與房價一樣。 為了提供民眾更透明的資訊,內政部正著手規畫在實價登錄網中增加揭露附屬建物面積明細等資料,以利民眾查詢。

原文網址: 買屋賣屋新挑戰 一次搞懂雨遮和坪數登記 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/146954190338.html

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"有屋簷叫陽台,是屬於附屬建物,室內是主建物,還有公設都計入權狀,沒有屋簷叫露台不能計入權狀~~

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一坪土地可以蓋幾坪

一坪土地可以蓋幾坪

都市更新和土地開發的土地評估方式其實都大同小異,唯一的差異就是都市更新有都市更新容積獎勵而土地開發沒有這項專屬容積獎勵,除非做公共設施保留地容積移轉。

我們以一塊100坪的土地,住三地目,四層樓公寓作為範例,跟大家做個土地開發或都市更新投資效益分享:

100坪的土地,住三地目的容積率是225%,建蔽率是45%,這是土地評估非常重要的數字。
而建築容積可以細分為:基準容積、基地容積和獎勵容積。

《沒有都更的土地開發試算》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪
《100坪的土地可以蓋225坪的房子(室內實際使用坪數,不含:陽台、雨遮、露臺、平台和公共設施)》

100坪土地的獎勵容積是225*30%=67.5坪
《假設這塊土地有做容積移轉,也就是買公共設施保留地捐公來增加這塊地的可建坪數,因為都市土地容積移轉辦法規定上限是30%》

※所以100坪的土地允建容積為292.5坪。

再加上免計容積15%→292.5*1.15=336.38坪
再加上陽台和梯廳15%→336.38*1.15%=386.83坪
再加上3層樓屋突15%→386.83+20.25=407.08坪
再加地下室公設→407.08+48.85=455.93坪

※地上層面積(不含車位)455.93坪

這塊土地依法可以蓋10台汽車和12台機車。

※地下層權狀面積為135.52坪

※開發總樓地板面積591.45坪

※土地坪效455.93/100=4.56

《一坪土地可以蓋4.56坪房子》

《都更的土地開發試算》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪

100坪土地的基地容積是225*80%=180坪

《都市更新容積獎勵80%》

100坪土地的獎勵容積是225*20%=45坪

《公共設施保留地容積移轉20%》

※所以100坪的土地允建容積為450坪。

再加上免計容積15%→450*1.15=517.5坪
再加上陽台和梯廳15%→517.5*1.15%=595.13坪
再加上3層樓屋突15%→595.13+20.25=615.38坪
再加地下室公設→615.38+73.85=689.23坪

※地上層面積(不含車位)689.23坪

這塊土地依法可以蓋15台汽車和18台機車。

※地下層權狀面積為203.28坪

※開發總樓地板面積892.51坪

※土地坪效689.23/100=6.89

《一坪土地可以蓋6.89坪房子》

無都更的土地開發是1坪土地蓋4.56坪
有都更的土地開發是1坪土地蓋6.89坪

如果扣掉都更成本和實施者利潤

六四拆的情況,地主可以分回535.5坪

535.5/4=133.88坪

五五拆的情況,地主可以分回446.26坪

446.26/4=111.57坪

怎麼算這塊地唯有透過都更才最具開發效益。

https://empowering.pixnet.net/blog/post/25539667-%E4%B8%80%E5%9D%AA%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%8F%AF%E4%BB%A5%E8%93%8B%E5%B9%BE%E5%9D%AA

......

Q:假如我在台北市有一塊臨路100坪空地想用來蓋透天,以建蔽率60%來說
1、請問騎樓算不算在建蔽率裏面?因2樓的投影會蓋到騎樓。例如1樓室內空間60坪、騎樓40坪(好像沒看過那麼大的騎樓)
2、有無任何方法可達到透天的2樓建坪是100坪?
3、騎樓a可供公眾通行b也可圍起來自已當車庫,請問a有什麼好處?
4、法定空地一定要供公眾使用嗎?能不能自已私用?我看別墅都嘛整座用圍牆圍起來
5、透天4樓,5樓屋頂是曬衣場。請問5樓的建坪算不算在容積率裏?

A:

1.建蔽率的面積就是最大投影面積,所以只要有蓋二樓,騎樓就會算進去(除非你騎樓上面不蓋任何空間)
2.建蔽率規定是60%就不可能100%的蓋滿
3.不一定所有的臨路建物都須留設騎樓,要看路的大小及都市計畫的規定,別的縣市不一定,在台北市騎樓是不可能讓你圍起來
4.法定空地只要不是開放空間及退縮騎樓地未建築部分以外是可以私用的
5.五樓若是只有平台及樓梯間(有規定最大面積),可以不計入容積率

https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=858643

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土地持分大、公設比低30年老公寓 買到賺到

房子愈爛,轉手價差愈大

別人眼中的爛公寓,卻是石自立眼中的瑰寶。從事房地產買賣30年,石自立專挑爛房子下手,因為轉手的價差空間最大。

先來做以下的選擇題:

A公寓
權狀28坪、公設比0%、土地持分8.36坪、屋齡35年。
→ 使用面積:因為陽台未登記進權狀,整體使用面積有29.8坪。

B大樓
權狀28坪,公設比28%、土地持分3.24坪、屋齡10年。
→ 使用面積:扣除公設後,整體使用面積為20.16坪。

這兩間房子,你會想買哪一間?同樣的權狀面積,但使用面積卻相差了近10坪,且A公寓因為屋齡老,更容易議出有利買方的價格,這就是石自立偏好老公寓的主因。

公寓是指沒有電梯的4、5樓建築,扣除像透天厝、別墅等特殊產品。公寓通常屋齡很舊,但好處是土地持分大,在土地取得成本愈來愈高的情況下,未來如果有都更改建機會,就有機會老厝翻身成黃金屋。

不過目前都更成功的案件比例很低,如果是為了都更目的,希望房價翻兩番而購買老公寓,可得有等上10年以上的心理準備。

但若是為了自住需求,且家裡沒有長輩同住、不需擔心爬樓梯太累的問題,公寓倒是不錯的選擇,因為總價不高、且公設比很低,甚至是零。尤其是早年的老公寓很多公設,例如樓梯間,或是房子的附屬建物,如陽台、露台,或是向後方增建的房間、廚房都沒有登記在建物權狀中,未來還可以申請補登記,增加權狀面積,相當划算。
10個原則,教你買對不買貴

怎麼挑選老公寓,才有保值效果,石自立以他的實戰經驗彙整了以下10個挑選老公寓的關鍵原則,教你「買對不買貴」。

原則1》雙併公寓最理想

公寓產品區分成很多種,有些面臨大馬路的連棟公寓,是屬於一層一戶、一棟只有1個樓梯出入口的產品,礙於面寬有限,這種建築的樓梯通道通常很狹長且較陡,較不理想,且為狹長型建築,等於是除前後陽台外,中間的房間均是「暗房」 (即沒有對外採光的房子),是最不理想的選擇。因緊鄰大馬路,居住環境也較吵雜。

最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓,依樓高來看,戶數約6~10戶,同樓層只有對門鄰居,環境較單純。

原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大

20年屋齡以上的電梯大樓及公寓,因建築法規規定陽台不列入建築面積計算,因此不列入權狀面積。如果能找到這種公寓,等於是買到賺到,因為是用權狀坪數去計算總價,而非使用面積。買進來以後,還可以向地政單位申請補登,費用約是1萬多元,但未來轉手卻可以因為權狀面積變大,放大成交價。

反過來說,萬一你買的是原屋主已經補登過的公寓,該怎麼評估價格合不合理呢?像是露台、平台、陽台、花台等附屬建物的價格只能算主建物的1/3價格,但屋主會合併計算,一起灌入總價中,記得買賣前先調閱建物謄本或是請房仲業者出具近3個月內申請的建物測量成果圖給你看,以免當了冤大頭。

原則3》避開傳統市場內的老公寓

選擇鄰近商圈或市場的公寓,生活機能好,下樓走幾步就能採買生活用品,但位於傳統市場內的老公寓除外,因為可能清晨4、5點就有人會擾你清夢,還可能傳來牲畜或漁穫的腥味,整體環境並不理想。
除非整個市場被遷移,否則這類老公寓想要等待都更,其實難上加難,因為傳統市場的1樓大多為營業店面使用,門口還租給臨時攤販做生意,兼收營業收益與租金收益,因此屋主都更的意願很低。

原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算

如果在台北縣市,可以買到公寓頂樓,且還有頂樓增建的產品,是很值得考慮的選擇,因為頂樓增建可以賺到多的空間使用效益,且增建面積愈大愈划算。不過,老舊公寓的頂樓加蓋建築體通常也很老舊,如果要再花錢裝修,例如屋頂隔熱處理、防水工程等,均須事先評估算入購屋成本中。

如果出了台北縣市,老公寓頂樓則較乏人問津、且價格偏低,因為與其花錢修繕,還不如買華廈或大樓。

原則5》4樓頂加優於5樓頂加

一樣都是頂樓加蓋,買4樓會比買5樓更值得考慮。不要忘記,住公寓只能爬樓梯,樓層愈高,上下樓愈吃力,除非你把上下樓梯當健身運動選項之一,否則對大多數的人來說,5樓頂加要再多爬一層樓,對房價只有減分效果。

原則6》鄰近捷運出口老公寓,貸款容易

一般房子折舊年限通常是20年或30年,大部分老公寓都接近或超過這個年限,因此在銀行眼中,建物已經不值錢了,只剩土地價值,若希望貸款成數能高一點,最好挑交通便利的老公寓,尤其以捷運站出口為中心,向外輻射走路10分鐘以內的範圍,雖然屋齡舊,銀行的貸款成數也會因此提高,一般可到8成。

捷運對房價的加分效果以台北縣市最明顯,但目前高雄捷運與興建中的台中捷運,對兩地房價的支撐效果已慢慢浮現。

原則7》買巷口比買巷底好

愈接近巷口的公寓,保值效果愈佳,避免買巷子很深的巷底房子,尤其是死巷,一來出入不方便,二來有風水上的忌諱,未來脫手是一大利空,可能賠錢出售。
 
原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮

許多小巷弄內的老公寓房子,常會有民間宮廟、神壇或是宗祠坐落其間,有些位在一樓,比較容易發現,有些則藏身在較高樓層,單從馬路上經過,還不一定看得到。不管是哪一種,對房價的殺傷力都很大。

另外,如果緊鄰變電箱、大型發射器等嫌惡設施的附近,也不要考慮。

原則9》選格局方正、避免狹長型的房子

許多連棟公寓是屬於狹長型的格局,就是一走進去客廳,後面連接飯廳或兩三個房間,衛浴與廚房多位在後方,動線很不流暢,如果不是邊間,只有前後採光,中間的房間完全照不到外面的光線,對氣流也不好,即使加裝抽風扇,效果也不佳。

因此,挑老公寓,首選格局方正、3房2廳的房子,這類房子最受市場歡迎。

原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓

樓梯間屬於公共設施,2樓以上的住戶每天都要經過,如果住戶的自律性不佳,把家裡的鞋櫃、鞋子放在門外,或是將置物櫃、腳踏車堆放在樓梯轉角處,不僅有礙觀瞻,更會影響上下樓的順暢度,萬一未來發生火警,對於逃生也很不利。

老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶,而是各層住戶自律管理,萬一你在看房子時,看到這種樓梯間凌亂的公寓,即使價位合理或符合你的條件期待,勸你還是多多考慮。

延伸閱讀:申請附屬建物補登流程圖

雖然老公寓的陽台面積可以利用補登的方式,來增加權狀面積,但要注意的是,下列二種情況並未列入補登條件內:
(1)自行向外增建的陽台;
(2) 蓋在法定空地上的使用面積(像是一樓屋主最常見把庭院綠地加蓋屋頂與隔間,出租或自行作營業使用,或是屋主往後面的法定空地加蓋成廚房使用)。

申請附屬建物補登流程圖

申請附屬建物補登流程圖

延伸閱讀:頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除?

根據台北市違建處理規定,台北市在民國83年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建,被列管可暫時不予拆除;而84年以後的頂樓加蓋屬新違建,則是即報即拆,台北市以外不在此限。民眾在購買台北市頂樓加蓋公寓或華廈時,不妨先到台北市建管處的違建查報專區網站(qservice.dba.tcg.gov.tw/squatter/squ_dlg.asp),直接輸入地址即可查詢該建築過去是否曾經被舉報拆除。

頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除?

頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除?

延伸閱讀:買老公寓等都更?先看容積率推斷未來可換得坪數

目前在台北市內,許多公寓屋主均擁地自重,房價喊得很高。再加上房仲業的推波助瀾,常常在產品DM上打上「都更機會大」的字眼,好拉抬房價。事實上,並不是所有的公寓都具有都更的條件,該怎麼評估老公寓是否具有都更價值、值不值得多花點預算搏翻身機會呢?不妨先搞清楚該地的土地類別,再從容積率去推算未來可以換得多少使用空間。

何謂容積率?

所謂「容積率」,就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比。

以住三之一用地來舉例:
規定容積率為300%,基地面積100坪,建蔽率為45%時,即300%÷45%≒7
>>則設計至少為7層樓

容積率300%代表的就是現在你擁有1坪的土地,未來更新改建後,就可以換到3坪的權狀面積,但這還要再扣除公設比率,才是未來你真正的使用面積,例如公設比35%,等於3坪中有1.05坪都貢獻給公共設施,剩下1.95坪。

不過,中信房屋林森加盟店副店長王致淳提醒,目前台北市有不同的容積獎勵辦法,再加上能蓋幾層樓,也牽涉到基地所面對的馬路寬度,即改建後樓高不得超過路寬的5倍,因此會進一步影響上述的試算,一般來說,老公寓改建以1坪土地換來1.5~1.7坪的建物面積是比較合理的推算。

台北市住宅分區之容積率與建蔽率

台北市住宅分區之容積率與建蔽率

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40%公設多花數百萬!「低公設」一定好嗎? 專家指出3件你沒注意到的事   今周刊

在買房時,每個人都一定會注意到公設比高低,擔心買來的房子坪數與實際能使用的空間有太大差距,而近年來新建案的公設比動輒3、40%,假設買了40坪、總價1千萬的新房子,如果公設比40%,實坪就只有24坪,等於花了400萬在「虛坪」上,因此不少人會認為是浪費錢,公設比應該「越低越好」,但真的是如此嗎?

許多買房民眾選擇買號稱「零公設」、屋齡較高的舊公寓,但並不見得是買了真正沒有公設比的房子,因為早期法規未完善,將樓梯間納入主建物一起登記所致,而在近幾十年來,華廈大樓的物件越來越多,還須將地下室納入公設坪數登記,再加上消防法規的修改,8樓以上的大樓產品需要兩座逃生梯,再加上大樓物件需設置配電室、電梯機房、消防設施等面積,因此新建案的公設比看起來「越來越高」。

有泳池花園公設比一定高?

其實這些設施不算公設比

不過,雖然許多人為了公設比這件事,選擇買下「零公設」的舊公寓或是「低公設比」有電梯沒有管理員的華廈物件,但住商不動產企研室經理徐佳馨指出,並不是社區內所有公共設施都納入「公設比」計算,一般來說,大部分露天無頂蓋的都不計入,像是露天泳池、中庭花園及曬衣場等。

徐佳馨說,很多人以為要買公設比越低的房子才對,但歸結一句老話「千金買房、萬金買鄰」,有時若買舊公寓或是沒有管理員的電梯華廈,經常沒有明確的社區規約,常會衍生其他料想不到的事情發生。

像是最常見的就是鄰居在樓梯間或走道堆放雜物,其他住戶也心想「人家堆了,我也可以堆」,導致每層樓梯間都亂七八槽,看起來不太美觀,但卻也無力改變。

低公設等於省下管理費?

遇到這些事可能欲哭無淚

又或者是華廈大樓內,住戶每戶每月繳少少幾百元的管理費,只有請人清掃樓梯間及收收垃圾,但遇到電梯壞掉需更換時的狀況,住戶所繳交的管理費就會無法支應,要請所有住戶再掏錢出來共同分攤,卻不見得所有人都願意買單,近而引起爭議。因此,雖然公設不是必須的,但一味追逐低公設比的房子,可能會成為住起來不開心的關鍵點。

一棟大樓或一個社區的「公設」並不是別人的事,更是所有住戶的事,在挑選房子時,該考量的除了有公設以外,管理上的好與壞也可能成為影響房價的因素之一,徐佳馨說,管理佳的大樓通常保值性較強,無論自住或投資都是比較好的選擇,而管理好不好其實可以在看屋時從幾個方向來看。

看房先看管理好不好

保全、管理費應用都是指標

除了看樓梯間或其他公共空間有無堆放私人雜物或整潔程度以外,保全素質也能成為管理是否良善的指標之一,例如,可觀察保全外觀是否衣著整潔,再看有沒有認真負責的留意大樓動靜,並與住戶有良好互動,若是管理室常常唱空城,或是與住戶間互動不佳,可能都是管理品質不佳的徵兆。

另外,社區公佈欄可觀察到住戶所繳交的管理費基金運用,如果基金太少,屋齡又太老的話,若是未來面臨到如電梯更換等大筆費用支出時,可能會沒錢可用,而欠繳管理費的住戶多寡,也能成為判斷是否有惡鄰住戶的指標之一。

徐佳馨提醒,雖然公設比大小會影響到虛坪的多寡,但這可能意味房屋配套設施完善的程度,而一間房子的價值如何並不是光靠公設比就能得到答案,更需要考量的是未來住進這間房子後,是否能夠安心的過生活。

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房市/想買千萬宅 年收至少要有這數字

高房價時代,購屋總價動輒突破千萬元,不過如果想買千萬內住宅,年收入多少比較適合入手?觀察聯徵中心最新統計,購買總價逾1000萬元住宅的族群,年收入起碼有100-120萬元,專家則指出,若用房貸月繳金額占月收入4成回推,年薪應該要有120萬元左右,這樣購買千萬宅,負擔才不至於過重。

聯徵中心數據顯示,年收入在100-120萬元的購屋人,今年前兩季平均購買房屋的鑑估價格分別為1054萬元和1087萬元,而且鑑估值越高、購屋者年薪越高,顯示想買千萬元的房子,年收至少要有100-120萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,購屋族亦可用房貸月繳金額來回推年所得,依照聯徵中心核貸條件,以購屋總價1000萬元試算,貸款800萬元、貸款利率1.7%、20年期的本利平均攤還,每月房貸還款金額約3.9萬元,再用月繳房貸應控制在月收入的4成來回推,購屋人月薪應約為9.7萬元,換算年薪最好要有近120萬元。

曾敬德提醒,即使年所得百萬的族群,買房時也不應挑選總價過高的房子,否則償貸壓力過大,得確保收入穩定,才有能力支付每月房貸,當然如果是雙薪家庭,或有家人能夠協助償貸,自然可以減輕不少負擔。

另外,籌措自備款或償還貸款之餘,曾敬德建議,購屋族最好準備薪水3個月以上的預備金,以免哪天撐不住房貸壓力,畢竟開銷不只買房子的錢,還有裝潢費、傢俱、管理費、瓦斯及水電費都是不可忽略的購屋成本。

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