10年後,房子是“大白菜”還是“真鑽石”?經濟學家“六字”說破

住房,是衣食住行重要的一環。然而,隨著這些年房價不斷上漲,買房不再是一件簡單的事,往往需要傾全家之財力才能湊足首付款,再加上二三十年的房貸按揭。

當然,買房大軍中,並不是所有人都是剛需,除了房叔、房嬸以及部分上市公司炒房外,一些普通百姓在具備了一定經濟實力後,也會買房進行投資,從這個角度看,房子又兼具了金融屬性。

對此,國家是看在眼裡、落實在行動上,多次強調“房住不炒”定位,並在2019年中,首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,直到現在,國家對樓市的調控並未有實質性的鬆綁,對調控方式也由過去的“全面調控”到當下的“一城一策”,以便地方根據實際情況把控樓市節奏,總體原則是保持市場平穩,杜絕大起大落情況。

在這樣的大背景下,昔日大規模的炒房團,比如溫州炒房團已銷聲匿跡,目前的市場更多的是以剛需和改善為主。不過,一場突如其來的風波,讓一些人的預期產生了變化,一些龍頭開發商率先打折促銷,從網友反饋來看,裡面不乏有人躍躍欲試準備抄底。當然,最難的是那些中小開發商,“到底跟不跟?”,就當下面臨的困境來看,很多開發商確實騎虎難下。

此外,一個不得不關注的現​​象,一向看多樓市的專家態度產生了微妙的變化,比如中泰證券宏觀首席分析師梁中華甚至有些悲觀,在他看來,從投資的角度看,當房價少漲或者不漲時,持有房產就相當於天天在虧錢,需要錢時變現會是一個問題,他特別對三四線城市房子表達了擔憂。

與梁中華此類似觀點的還有北京師範大學房產金融中心主任鍾偉,他說自己對房價必漲的觀點從2018年開始就轉變了。但是,也有人對樓市表達了樂觀態度,比如中國人民銀行參事盛鬆成不久前則表示,如果供給繼續下降,未來一年後,一二線城市可能再次上漲。

政策、市場、專家的觀點存在分歧,這讓一些準備買房的群體更暈了。到底要不要趁2020年這波打折促銷勁頭買房呢?如果咬牙買,萬一未來的房子變成了一些專家口中的“大白菜”怎麼辦?但如果不買,若房價又漲上去了,豈不更沒擁有房子的希望了?那麼,10年後,房子是“大白菜”還是“真鑽石”?來看看經濟學家是如何分析的:

首先看樓市面臨的3大形勢

第一、住房市場由“增量時代”跨入“存量房時代”,有3個方面佐證:

1.城市化進入下半場,新增城市人口逐步減少。根據統計部門的數據顯示,截止到2019年末,我國的城市化率為60.6%,由於我們特殊的戶籍因素,真實的城市化率只高不低。簡單地說,農村人口市民化會越來越少,未來的人口流動形勢逐步過渡到以城市間的流動為主,注定有的城市人口增多,有的城市人口勢必會減少。

2.生育意願降低疊加老齡化,人口負增長逐步到來。住房、醫療、教育等都是一個家庭比較現實的問題,逐漸增加的成本,讓育齡婦女生育意願降低。數據顯示,2019年我國新生嬰兒1465萬人,是2000年以來最低出生人口數量, 0.33%的生育率甚至比一些發達國家還低。與此同時,老齡化則快速到來,截止到2019年末,我國60歲以上的老年人口為25388萬人,佔總人口18.1%,比2018年提高了0.8%。按照社科院人口綠皮書的預測,人口負增長或提前到來。

3.住房銷售面積逐步見頂,新增住房量減少,逐步進入二手存量房時代。雖然2019年商品房銷售金額再創歷史紀錄,但銷售面積已經出現了微降,幅度為0.1%。有前面講的人口因素導致住房需求減緩原因,也有城市可開發建設土地的因素。隨著城市化進入下半場,一個城市看上去有很多空地,實際上,受制於土地使用紅線,真正可供住房建設的土地越來越少。引用開發商孫宏斌的話說,過去我們搶增量,未來就是搶存量。

第二、貨幣供應M2增速趨緩是長期趨勢,現金貶值的動力逐步減弱。這麼多年來,M2與經濟增速保持著高度的一致,隨著經濟增速進入“L”型,M2也會跟隨降低增速。從最近3年M2數據看,2017-2019年增速分別為8.2%、8.1%、8.7%,遠低於2016年前的兩位數增長。雖然我們不排除短期特殊原因,M2增速會有所反复,但也是短暫的,長期看,貨幣供應增速M2將是一個穩步走低的過程,這是經濟規律使然。所以,從這個角度看,我們手中的現金貶值速度會逐步降低。

3.國家對房地產的態度。毫無疑問,離開政策談我國樓市方向都是不切實際的。從2003年起,房地產被確立為國民經濟支柱產業,根據相關統計,對GDP的直接貢獻多年保持在5%以上,加上數十個關聯產業,經濟佔比就更大。但是,隨著房地產的快速和多年發展,房地產過於強大也會對其他行業產生衝擊,正如社科院的一份報告顯示,在2018年,房地產對經濟的貢獻“由正轉負”,到了2019年中的時候,國家首次提出了不將房地產作為短期刺激經濟的手段,加上國家對樓市“房住不炒”的定位。至此,國家對房地產的態度發生了明顯改變。從國家統計部門公佈的各項數據也可以看出,各項房地產數據都是一個相對平穩狀態,房地產高速增長的時代離我們漸漸遠去。

從以上分析可以很清晰的看出,影響房地產的關鍵因素,住房需求因素、貨幣因素以及政策因素均迎來“拐點”,樓市的方向也逐漸清晰。在“最貴”經濟學家任澤平看來,“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”,核心思想聚焦在“人口、土地、金融”這六字上。對此如何理解呢?來看看3點概括分析:

一是城市樓市分化繼續,部分地區可能會存在“有價無市”。人口流向哪裡,住房需求就會在哪裡產生,有城市人口流入,就有城市人口流出,這是未來樓市分化的根本所在。據瞭望智庫的報告顯示,全國660多個城市,有12%左右的城市人口一直處於流出狀態,差不多有80個城市左右,這些城市主要以黑河—騰沖線以西為主,資源枯竭城市、遠離大都市圈和城市群的3-5線城市是其典型代表,類似於美國曾經經歷過的“鐵鏽地帶”,當然,我們的這種狀況還會持續,比如說現在10個城市有1個這樣的城市,未來10年,可能變成2個。這類城市的房子雖然未必是真正意義上“大白菜”,但存量住房多,人口少,住房供大於求明顯,價值沒多少不說,更重要的是未必有人接盤。

二是住房總量趨於飽和,房子價值的差異主要體現在地段和品質,地段好、品質好的小區仍然具有較高價值。一方面人均住房面積已經接近40平米,加上土地有限,不可能一直大量蓋房子,另一方面在國家頂層會議上明確“加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造”,也就是說以往那種大拆大建的時代過去了,這與我們進入存量房時代的趨勢是一致的。目前一線城市如上海、北京在兩三年前就進入了存量房時代,後面還會有更多城市加入進來。在存量房市場上,地段、品質、戶型和物業都會是好房子的標配,更受買房人歡迎。

三是房子宜精不宜多。隨著擁有房子的人越來越多,有機構說目前我們的住房自有率是80%,也有說90%的,不管哪個數據,都說明我們大部分人是有房子了,那麼,當增加持有環節稅收時,那些擁有多套房的人,最終都會把多餘的房子轉移到市場上來,這個時候的接盤者,更多的是一些改善置業群體,對那些差房子自然不會有多大興趣。所以,我們對待房子的態度是,參照第二點留好房子。當然,也有人說了,我是剛需,現在買不了好房子,怎麼辦?我只能說,第一步滿足有房子的目標,權當是過渡吧。

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10年後高層將淪為“貧民窟”?北大教授表態,買房人:心裡有數了

在買房這件事上,有些問題總是會成為大家討論的熱點。比如買有電梯的高層好還是低層的樓梯房好呢?如今隨著城市化建設進程越來越快,人流也不斷地湧入城市,為了節約土地面積,一棟棟的高層拔地而起。甚至有些超高層建築成為城市一個美麗的風景線,從另外一種程度似乎也彰顯了這個城市的實力和發展程度。

現在電梯房的高層佔據了主流,而之前大多是不超過7層的樓梯房,樓梯房維護和改造起來自然會比電梯房容易很多。所以,未來高層住宅帶來的問題和壓力,我們現在就該考慮到了。而未來,差不多10年後,電梯房和樓梯房哪一個會更保值。對於這個問題,樓觀君來給大家好好掰扯掰扯。

首先我們看看電梯房和樓梯房的優缺點

電梯房優勢非常明顯,因為樓層較多,小區住戶多,社區氛圍濃厚;並且高層佔地面積較少,同樣的戶數使用的土地更少,剩下的可以用來做景觀,提高小區檔次和居住舒適度。當然更重要的還是電梯房能為我們省不少力,相信就算是年輕人天天爬樓梯也會感覺累吧。

其缺點就是公攤面積太大,一般來說高層的公攤面積在20%左右,有些高層項目的公攤甚至會達到30%左右。想一想,花百十萬買了一套100平的房子,結果自己可以使用的僅僅80平不到,是不是很虧?另外電梯房維護成本、物業費也很高,如果停電那麼對於住在高樓層的業主來說簡直是噩夢。

開發商陽光城的董事長朱榮斌就曾說過一段話:“我在辦公室裡,每天看著外面的高樓,心想隨著樓齡增長,這些高樓一旦出現質量問題,維修起來難度該有多大?玻璃外牆鬆動掉落、建築結構老化、機電系統老化等,都是未來可能存在的問題。”對高層的缺點點評的十分到位。

樓梯房的優勢就是位置通常較好,周邊的生活配套、學校等都非常齊全。這類房子因為沒有電梯,公共走廊也少,所以公攤很小,室內面積更大。同時物業費、維護成本也很低,更重要的是不用擔心電梯的安全問題,要知道最近幾年因為電梯造成的事故真的不少。

其缺點就是樓梯房通常房齡較大,戶型設計較為落後,並且物業服務也很難與新小區相比。但是隨著國家對老舊小區的改造,有些電梯房也安裝上了電梯,倒是在一定程度上解決了爬樓難的問題。

那麼10年後,樓梯房和電梯房哪個更值錢呢?內行人提醒3點

1、樓梯房作為高層或者超高層,其維修成本很高,拆遷難度大。不管什麼房子在經歷時間的洗刷後都會變得破舊,而高層在這裡面受到的傷害更大。對此,北京大學光華管理學院的朱國鐘教授甚至表示:未來高層住宅將淪為貧民窟。相信這並不是危言聳聽,到時候因為高額的拆遷賠付標準,相信沒有開發商願意接手吧。

2、選擇樓梯房盡量選擇有好學區、物業好的小區,這樣在保證得房率的情況下,對未來保值、以及居住舒適度都有很大的幫助。

3、隨著電梯安全事故頻發,以及火災等安全隱患,選擇樓梯房對我們的人身安全也有很較好的保障。

綜上所述,有人說,有錢人都選擇樓梯房,相信不是沒有原因的。看到有網友評論樓梯房的好處就好像是三相插座裡多了一根零線,這個比喻倒是有些意思。不知道大家在買房的時候,會選擇電梯房(高層)還是樓梯房呢?

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