日本的債，美國的股，中國的樓市，世界驚人的金融泡沫
北國風光雜誌 2020-02-29 23:32:57

================日本的債================

世界經濟流傳著當今世界三大泡沫，美國的股市、日本的債市、中國的樓市。美股已經持續數十年的牛市，道瓊斯指數馬上要登上26000點的世界屋脊。而日本的債市到底是什麼狀況呢？我今天描述一下大和民族的債務迷離。

IMF數據公佈，日本債務規模已經達到了其GDP的239%，甚至有學者認為實際數字高於260%。日本GDP規模已經接近500萬億日元，日本政府的年度支出馬上就要超過100萬億日元。而日本的財政收入每年大約有44萬億，剩下的50多萬億需要舉債完成。當下日本的債務規模突破了1000萬億，這個數字是數十年的積累而成。

債務/GDP的誇張數字背後的荊棘

目前美國的債務/GDP 數字剛剛接近105%，無數美國本土經濟學家已經通過不同渠道預警美國的經濟危機。而為什麼日本驚人的258%卻能安然無恙呢？一千萬億日元的債務，其財政收入甚至很難覆蓋其債務的利息。讓日本稅收收入大致為50萬億日元，如果歸還本金的話日本政府不吃不喝要20年。雖然日本保持了較低的利率水平，借貸利率不過1%，就是這麼低的利息也相當於政府財政收入的1/4 。毫不誇張的說，如果按照歐洲國家的利率，日本政府僅僅支付利息就會導致破產。還好，日本國債大部分都是日本銀行承受。

國債

維持較低的市場利率，日本銀行通過印鈔來解決債務問題。通過增加貨幣供給來稀釋債務，是日本不得不做的選擇。最可怕的是大面積的印鈔，日本竟然沒有進入通貨膨脹，可以斷定日本陷入了流動性陷阱。

日本的出口經濟促成了日元的持續貶值

日本在上世紀90年代經曆日元升值後，國內經濟出現嚴重的經濟泡沫破裂，大大損害了日本經濟的健康發展。自此後，日元開始了實際貶值促出口的策略。在亞洲，日本的出口競爭對手主要是韓國。他們的競爭領域在轎車、微芯片領域打的不可開交。日元的貶值，三星、現代的出口形式被日本完全碾壓。

日元的軌跡

在日本國內，各個出口商絕對是日元貶值的直接受益者。但是歐美各國對於日元的貶值現象充滿仇視，各國紛紛舉行國際性會議探討如何應對，日元貶值還能持續嗎?這裡我們要打一個大大的問號，未來交給時間去驗證吧！或許不用太久，2019年經濟大周期影響力或許已經在路上。

低利率的貨幣政策日本能保持多久

日本政府對通貨膨脹率的控制目標是2% 。但是日本絕對不會以加息的方式造成實際利率上漲，如果利率上升日本天量的債務成本將會促使政府破產。而長期的低利率運行，日本的債務投資者一定會選擇拋售。

低利率的日本

日元的實際貶值已經被其他貿易夥伴產生提防，中國央行行長曾表示，"發達國家實施的量化寬鬆政策使金融市場資本流入產生不確定性。競爭性貶值即是這種不確定性的根源，如果各國都採取量化寬鬆政策哪個國家的貨幣又能做到實際貶值呢？"

日本已經陷入流動性陷阱差不多20年，其GDP增幅卻停滯不前。債務過大，利率過低，而政府對財政赤字卻束手無策。如果不是貨幣貶值與出口貿易的支持，日本經濟會是如何場景呢？

日本政府希望通過改革來改善當下經濟困局，目前的策略分別是量化寬鬆貨幣增長、結構性經濟改革以及穩妥的財政計劃。但是其日本的國內矛盾卻為計劃蓋上一層迷霧，人口老齡化的日益嚴重、巨大的債務規模、以及新興國家的潛在競爭。

實際的生產效率提升如果通過寬鬆的貨幣政策就能拉動，那麼委內瑞拉怎麼可能會陷入當下的尷尬境地呢？或許一場不破不立的機會等待著日本的經濟騰飛，債務是自己破滅好還是其他形式好呢？大和民族的天量債務那柄長劍懸掛在日本頭上。

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================美國的股================

疫情之外，經濟運行的內在邏輯       三联生活周刊 2020-03-26

疫情之前，美國經濟維持歷史上罕見的持續增長期，發達國家基本如此。這很大程度上借助於超常寬鬆的貨幣政策，由此伴隨資產價格飆升和金融脆弱性加劇，深度調整的誘因也就此埋下了。

就在疫情暴發前，美國股市迎來一個全新的巔峰時刻，美股節節攀升，10年間道瓊斯指數上漲了4倍，納斯達克指數更是上漲了7倍。美股總市值達到前所未有的50萬億美元，下一步即將衝刺60萬億美元大關。就在年初，高盛發布的一份研究報告顯示，標普500指數去年上漲近30%，股市市值/GNP比率已經超過200%，達到歷史最高點，以歷史標準衡量美股正變得日益昂貴。

而美股之所以能產生如此大的吸金效應，能把全球的資金都吸引過來，主要原因在於美股出現了有史以來最長的牛市，這樣的長期牛市造就了一個正回報的系統，各方聞利而來，從而投入更多的資金推動股市上漲。這些金錢正是以指數基金的形式流進來的，它們就像十多年前購買次級抵押貸款的CDO一樣不斷膨脹，扭曲了股票和債券的價格。早晚有一天，資金流動將發生逆轉，而一旦發生，情況將變得非常糟糕。簡言之，泡沫有多大，崩盤就會有多嚴重。

股市市值/GNP比率，這正是巴菲特判斷估值高低的最佳指標。巴菲特表示，他的理想當中，這一指標應該在70%到80%左右，每次，當這一指標接近了200%，隨後市場都會有劇烈的調整。當然，人們不知道這個調整的具體時間和契機，但估值已高，調整時時可能發生。

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現在是抄底的時候？你抄底了嗎？

在全球股市暴力反彈後，不少投資者疑問，“這到底是築底反彈，還是迴光返照？”

歐美市場此輪大跌最大的導火索是疫情在全球的迅速蔓延，很多分析機構認為，疫情出現轉折時才是股市見底時候，但沒人敢說轉折點在哪。

“這是典型的熊市走勢特徵，市場中並沒有出現根本上的情緒的緩解和信心的重塑。” Rathbones投資管理公司首席投資官David Coombs稱。摩根大通董事總經理Nikolaos Panigirtzoglou指出，當天的上漲“有很大程度的空頭回補的因素”，會短期抬升股票價格。

瑞士信貸週二發布研報指出，市場實現築底反彈的關鍵是對疫情的控制。 “一旦新增確診病例觸頂，市場將會很快站穩腳跟。僅僅依靠政府的救助措施還不足以幫助市場築底。”

約翰斯·霍普金斯大學數據顯示，截至北京時間25日早5時40分，美國累計確診病例達53268人，累計死亡703例。據《紐約郵報》3月23日報導，近日美國總統特朗普的前國土安全顧問湯姆·博塞特(Tom Bossert)表示：“美國如今抗疫問題存在巨大問題，以現在的感染人數上漲速度，美國疫情將在兩週之內迎來大暴發。”

但據外媒報導，美國總統特朗普在接受福克斯新聞電視採訪時表示，他正在考慮放寬對疫情的管控措施，希望美國在四月中旬以前可以做到"開放"。

Merk Investments首席投資官Axel Merk表示，特朗普很快就會重啟美國經濟的消息不會讓投資者感到高興，他們仍然對疫情的不確定性及其造成的經濟損失感到擔憂。

瑞銀集團財富管理全球首席投資官馬克·黑費爾認為，美國正在加快出台緩解疫情衝擊的財政措施，但疫情防控措施的衝擊現在仍然超過救助政策的影響。市場走勢將取決於經濟活動多久可以恢復正常和可以出台多少政策來限制企業破產和失業。

古根海姆的全球首席投資官斯科特·麥納得表示，“即使美國國會通過了所有必要的立法，市場也將在未來六個月內處於脆弱狀態。根據國會將很快通過某些法案的期望而進行抄底，可能不是一種審慎的投資策略。”
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美銀美林分析師：美股「大牛市」已死

2018-09-20 18:14

美銀美林分析師表示，金融危機之後的美股「大牛市」已死，原因在於經濟成長放緩、利率走升，以及債務過多。

美銀美林投資策略師哈奈特指出，流動性過剩的情況已然終結，將再難見到超額回報，形同判了大牛市死刑。

哈奈特在雷曼兄弟破產10年後的一份報告指出，取而代之的將是金融資產回報變低，特別是那些在復甦中表現不佳的區塊。

美銀美林指出，為了因應金融危機，各國央行注入12兆美元的流動性，並降息713次，這讓標普500指數從危機的低點，大漲了335%。

由於聯準會已經進入升息循環，哈奈特建議投資人關注「不平等、創新、長生不老」的題材，可以選擇藥廠、顛覆性的科技業、以及通膨概念股來投資。

哈奈特還說，就算殖利率出現倒掛，也不會阻撓聯準會這次升息的決心。

而去年美國的減稅，也帶動了美股繼續走升，卻也出現了美國表現良好，但全球其他市場表現不振的兩極化情形。這可能會帶來美元過高、美國經濟過熱、美國與全球市場脫鉤的情形。

哈奈特說投資人應關注銀行股，其股價隨著利率走高。但若這樣的情形不再，可能就必須關注聯準會升息的負面效應。

================中國的樓市================

疫情之後，房價是漲是跌？
原創 三聯生活周刊 2020-03-26 16:11:05 文 | 謝九

疫情對經濟的衝擊無所不在，房地產行業也不能倖免。

今年頭兩個月，國內的商品房銷售面積同比下降了40%，很多城市在2月份更是零成交。隨著現金流斷裂，大量開發商開始破產倒閉，人民法院公告網的信息顯示，年初以來，已經有100家左右的開發商破產。對房地產開發商而言，這可能只是噩夢的開始。去年7月份，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆就曾經公開表示，“今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上”。進入2020年，將會有越來越多的開發商難逃破產的命運。

對開發商而言，當前最大的壓力還是現金流。房地產是一個高負債的行業，很多公司的負債率都在80%以上，房地產企業以極少的自有資金來啟動開發項目，這種高槓桿的特點，要求開發商必須擁有兩項能力，一是快速實現銷售回款，二是擁有很強的融資能力，否則就會面臨資金鍊斷裂的風險而破產倒閉。

過去很多年，中國的房子根本不愁賣，在賣方市場的時代，很多樓盤都是開盤“秒光”，開發商實現快速回款是一件非常容易的事情，但是現在開始變得越來越難。今年頭兩個月，商品房銷售面積大跌4成，主要是因為疫情期間不便出門看房交易，隨著疫情穩定之後，銷售情況應該會有所好轉，不至於像頭兩個月這麼極端，但是，這並不會改變樓市的根本走向。

事實上，從2019年以來，國內的商品房銷售面積就開始出現負增長。銷量持續負增長，給樓市帶來了一個重要後果，那就是樓市的庫存開始出現拐點。統計局有一個指標叫做商品房待售面積，這是觀察樓市庫存狀態的重要窗口。我國的樓市庫存在2015年曾經達到頂峰，商品房待售面積高達7.2億平方米，高庫存壓力之下，當年中央財經領導小組在年底提出，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”由此開始，國內樓市開始大規模去庫存。尤其是經過了2016年樓市最狂熱的一年之後，樓市庫存被大量消化，下降到不足6億平方米，隨後幾年雖然樓市有所降溫，但也一直保持著去庫存的趨勢，樓市的庫存量一直在減少。

但是到了去年年底，去庫存的趨勢突然出現了拐點。 2019年末，商品房待售面積比11月末增加了600萬平方米，這是過去幾年首次出現待售面積增加。今年疫情爆發之後，更強化了樓市的庫存壓力，2月末，商品房待售面積繼續反彈，比2019年末增加了3184萬平方米。

樓市庫存增加，是一個相當重要的信號，這意味著持續幾年的樓市去庫存週期可能已經結束，國內樓市的供需開始出現逆轉。供應增加，需求萎縮，樓市開始逐漸從賣方市場向買方市場轉移。

以國內樓市最重要的風向標北京來看，2016年那一輪樓市大漲，除了政策因素刺激之外，供需矛盾也是房價上漲的重要基礎。當時北京的新建商品房住宅庫存不足6萬套，創下3年新低，而且，北京吸引了大量北漂，這也產生了巨大的樓市需求，所以，很長一段時間，北京房價“只漲不跌”成為很多人的堅定信仰。

但事實上，即便是北京樓市，也逃不開供需關係的影響，經過2016年的大漲之後，北京樓市的供需關係開始發生深刻變化，從供給來看，這幾年大量新房上市，截止2019年末，北京新建商品住宅的庫存達到了7.5萬套，創下5年新高。但與此同時，北京的人口卻在逐漸下降，從2017年以來，北京常住人口已經連續3年負增長。當越來越多的人口離開北京，也意味著樓市的需求也隨之而去。隨著供需關係逆轉，北京二手房的房價在這幾年從高點下跌了2成左右，房價只漲不跌的信仰率先在最堅挺的北京破滅。

隨著樓市庫存越來越多，房企實現銷售回款就越來越難，對於在高槓桿上跳舞的開發商，資金鍊斷裂的風險就越來越大，這就要求開發商必須降價回款。但對開發商而言，一旦降價就會引發一系列連鎖反應，所以降價永遠是最後一個選項。如果不想降價，那就要求開發商擁有很強的融資能力，通過外部融資來維持資金鍊不斷。

但是在“房住不炒”的主基調之下，開發商的融資渠道在最近幾年已經越來越窄，從銀行、股市、債券到信託，傳統融資渠道被全面擠壓。從去年開始，海外融資成為一大潮流，很多房企去年在海外發債，融資成本高達兩位數，如此高的融資成本，幾乎可以算得上高利貸。

疫情在全球爆發之後，對於這些境外融資的房企將帶來重創。因為最近全球金融市場暴跌，不僅是股市，傳統的避險資產包括美國國債都在下跌，唯一堅挺的就是美元，全球市場都在搶購美元避險，所以造成了罕見的美元荒，美元指數大漲，美元兌人民幣也創出了新高。這對在境外發行美元債的房企，意味著還債成本和融資成本都大幅上漲。而2020年剛好是房企的償債高峰，有統計數據顯示今年到期債務高達1.4萬億元。

對於開發商而言，當銷售回款變得越來越慢，而融資渠道越來越窄，償債壓力又越來越大，如果不想破產倒閉，降價幾乎成為唯一的出路。當然，很多開發商還是選擇死扛，主要原因是在等待政府救市。從過去的歷史經驗來看，開發商也遇到過多次生死存亡的時刻，比如2008年金融危機，以及2013年樓市遇冷，最後都是政府救市帶來樓市反彈，堅守的開發商笑到了最後。

現在，開發商們又迎來了生死時刻，這一次還能等到救市嗎？可以說，目前樓市最大的懸念，就在於樓市調控的走向。如果政府再度救市，開發商們就有了不降價的底氣，過去幾次政府救市帶來的房價大漲還記憶猶新，一旦政府重新刺激樓市，很多人都會相信房價暴漲的歷史會重演，這種信念最終會在樓市自我實現。

遭遇疫情衝擊之後，中國一季度經濟大概率會遭遇負增長，而今年的經濟社會發展又有很多關鍵目標要實現，比如全面建成小康社會，實現GDP比2010年翻番等，在這樣的背景下，房地產調控是否會重新放鬆，也是懸念重重。

政策走向雖然難以預判，但歷史可以總結。 2014年那一次房地產救市，導致了隨後兩年房價出現歷史上最瘋狂的一次上漲，但對經濟的拉動效果卻並不明顯，2015年中國GDP反而跌破了7%的大關，隨後幾年中國經濟增速更是逐年放緩。

可以說，上一次刺激房地產，最大的受益者只是開發商和炒房者，對於實體經濟而言，房價大漲帶來土地、房租和人工成本上升，其實反而擠壓了很多企業的生存空間，對實體經濟形成了更大的傷害。這一次如果重走老路，結果只會比上次更加糟糕。

但從當前的現實來看，疫情爆發之後，中國經濟增速放緩，居民收入下降，股市財富縮水，民眾對於未來的信心不足，這會對樓市帶來較大的下行壓力。如果房價走向另外一個極端，出現全面暴跌，也同樣是中國經濟無法承受的局面。當前中國家庭70%的財產集中在房產上，房價暴跌將導致大量家庭財富縮水，進而打擊中國經濟的消費能力。當房價跌幅超過3成，部分住房成為負資產，會有人選擇棄供，最終成為銀行壞賬，成為引發金融危機的源頭。

對於當前的中國經濟，房價可以說是漲也漲不得，跌也跌不得，所謂被綁架的感覺，大概也就是如此了吧。

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房地產“三把刀”斷了兩把 開發商大樹動搖，一群“猴子”要散了
鐵口斷房 2020-03-17 18:31:00

有老鐵在鐵口斷房的後台發了這樣一段話：“買上海80平米的房子，均價5萬，總價400萬首付120萬，降價一萬，總價是320萬。首付需要96萬，漲價一萬，480萬的首付就是144萬！分期20年貸款300萬，利息都超200萬了，也就是說每年房價不漲10萬，所有買房的都虧損，如果不自己住，房子租不出去10萬也是賠錢，但是，如果不買房，租房住，那就是給房東付利息！”

這位老鐵說的留言，道出了所有買房和租房者的辛酸。房價是該漲，還是該跌？房子是該買，還是該租？這個命題已經上升到對人生的態度，以及對未來的規劃高度了。開發商慧眼如炬，但是，他們看問題的角度和我們不同，他們的想法只有一個，那就是房價不能跌。

曹德旺說，房地產不過是蓋起來的一堆鋼筋水泥而已。雖然這話稍有偏頗，但是，花費一生的財力和青春，為了這些鋼筋水泥而奮鬥，到底值不值？已經成為疫情之下許多人正在思考的問題。如果再加上疫情導致的房地產停擺，開發商紛紛哭窮，各地紛紛救市，房價卻依然巋然不動的眾生態擺在面前，想要買房的人可需要仔細考慮了。

如果說此前購房者對房價的各種吐槽，只不過是口嗨不饒人的話，那麼，用諸葛亮《出師表》中的“此誠危急存亡之秋也”，來形容現在的房地產業形勢是恰當的。頂層的樓市政策是站在山頂看遠方，開發商是站在山腰上下看，而購房者在一些人看來，不過是站在山腳看開發商的背影。

開發商之所以能夠維持高房價，而且還依舊風生水起，原因不外乎三個。一個是房地產市場的專家每次開口必提的房地產是經濟壓艙石；一個是房地產是所有國人不得不購買的必須商品；還有一個就是房地產的發展有賴於政策的保駕護航。

記得黃宏在小品《超生游擊隊》裡有一句經典台詞的小品裡有一句名言叫“時代不同了，男女都一樣”，對於房地產來說，他們需要深度領會的含義是“時代不同了，房價也該不一樣”。現在看來，坐在“火山口”上的開發商，還在為房價添柴加火，其實已經是成為“揚湯止沸”的徒勞之舉。換句話說，曾高歌猛進的房地產業已經走到了十字路口。

房地產之與經濟壓艙石的作用，5年前王健林就有過一針見血的分析，他說房地產對經濟現在起到的只是負帶動作用。人們奉為圭臬的馬雲房價8年如蔥論也是對房地產的另類批評。業界大佬並不是對房地產的鄙視，而是對房地產整體行業發展形勢的不看好。

作為吃穿住行生活必須的人生四大件，“吃穿”可以緊衣縮食，“行”可以安步當車。只有一個“住”，是卡住所有購房人命運咽喉的一隻重手。房價收入比超出承壓線9的比例，個別地方甚至是40的巨大反差，讓購房者囊中羞澀。哪怕是購買慾望再強烈，有錢你就要男子漢，沒錢你只能叫漢子難。

對於房地產的政策支持，一場疫情就暴露了70多個城市“明修棧道，暗渡陳倉”，對“房住不炒”的房地產主基調進行的各種“老鼠打洞”，但是頂層的意志堅定，房住不炒的定位沒有改變。

相關官員表示，頂層啟動的加大有效投資，主要是產業升級、公共服務領域、應急體係等等的短板。有效投資中根本就沒有房地產這個說法。如果再加上23部門聯合發布的促進消費的文件對樓市隻字未提，其中滋味，你仔細品。

時至今日，越來越多的人都感覺到，房地產的發展就像一顆瘋長的老樹，讓其他的後起之秀不僅無法吸取土壤的營養，甚至還難以見到賴以生存的陽光。如果把以上三個原因，比作是房地產定鼎江山的三把“刀”的話，除了購房者依然對房產孜孜以求以外，實際上，經濟壓艙石和房地產政策保駕護航的兩把“刀”已然斷了鋒刃，三分天下已失其二。

當人們把目光關注在疫情防控初戰告捷深圳房價大漲的時候，當人們津津樂道於賣12塊錢盒飯的大叔家裡有10幢房子以及深圳白石洲拆遷誕生1878個億萬富翁的花邊新聞的時候，卻很少人關注深圳的二手房已經出現有價無市的局面。而未來，拆二代和炒二代，大概率會成為歷史名詞，開發商大樹一動搖，樹上的“猴子”也就要散了。

開發商似乎還沒有醒悟，對房地產的投機行為，未來不是不能做，而是根本沒有機會做。他們依然固執地認為，購房者荷包裡的錢就像海綿里的水，只要願意擠總會有的。他們可以“求神拜佛”，尋求各種各樣的外部助力，卻沒有想過把房價降低。毒蠍蜇手，只能壯士斷腕，疫情這隻黑天鵝引發的行業變局，才剛剛開始。

雖然2月份是特殊時期數據，並不具備參考價值，但是請千萬不要漠視隔離14天之後購房者對自己錢包的承載力再思考再定義。未來已來，跟得上腳步的擁有未來，跟不上的，只有“自裁”，恆大的75折78折售房以及每天平均超過兩家房地產企業消失就是各位開發商對未來的態度。

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美元洪水倒計時，將推高房價泡末？
宇文化唐 2020-03-28 19:29:11

美國為了拯救其金融系統，避免金融危機爆發，在接連幾次突破底線的救市措施紛紛宣告失敗之後，終於在3月23號，推出了一個無限量版的QE，即：無數量限制、無時間限制的印鈔政策。美國又進一步突破了人類道德底線，至於效果如何，還有待後續的市場驗證。但如果你就此認為這次就像08年金融危機那樣，美元的氾濫導致我國貨幣跟隨氾濫，從而大幅推高國內房地產價格，那就大錯特錯了。

因為，你似乎忘記了一個至關重要的事實，那就是我國的綜合國力與08年已經不可同日而語，08年我國仍是美元體系下任勞任怨的參與者，而今天我國則是美元體系的挑戰者，已經具備了領導世界的實力。從這場全球疫情的應對中就可以看得出來，無論是應對本國的疫情，還是援助外國，中國都顯露出了果斷、智慧個擔當。我國對抗此次美元洪流的底氣，從近期外交部表態中就可以看出：G20國集團宣布了5萬億美元刺激計劃，這包括了過去已經實施的部分。這已經表明了我國不會再次接下美元危機的盤。

那我國將如何應對此次美元危機？關於這個問題，我將從一個新的視角，層層遞進給出答案，建議大家仔細讀完，一定會給你帶來很大的啟發。

一、貨幣為何貶值？

大家要先明白貨幣是怎麼來的，它是國家以社會財富，向央行抵押換取的借條。這個向央行抵押的社會財富可以是稅收、土地、外匯等等資產。通常來說，一份貨幣就對應著一份財富，如果兩份貨幣才對應一份財富，那麼我們就說貨幣貶值了，如果一份貨幣對應兩份財富，那麼我們就說貨幣升值了。所以，當發行的貨幣總量，超過社會財富總量時，貨幣就貶值了，反之就升值了。貨幣貶值對應通脹，貨幣升值對應通縮。

二、08年以來，美國持續了10年3輪的量化寬鬆，為何沒有發生明顯通脹？

08年金融風暴，美國並沒有選擇刺破泡沫，而是選擇了濫印美鈔，拯救銀行，以泡沫維持泡沫。上面說了，央行是根據財富抵押來發行貨幣的，美國在其社會財富不變的情況下，大規模超發貨幣，按理說其國內應該會發生嚴重通脹的，但是卻沒有。

貓膩就在於，大量超發的美元沒留在本國，而是湧向了海外，大量的海外財富資產就變成了它的抵押品，相當於其他國家用自己的財富向美央行抵押換取美元。美國就是通過這個手段，大量超發美元，讓華爾街金融玩家們能夠繼續金融泡沫遊戲，既轉嫁了危機，又收割了全世界的韭菜，還沒讓本國通脹發生，可謂是一舉多得。但是其他國家就慘了，由於美元的輸入，導致本國貨幣超發，引發了通脹和資產價格暴漲。

三、為什麼我國過去要購買大量的美國國債？

因為我國在國際貿易中賺了大量的美元，這些美元成為了外匯儲備。而這些美元中有很大一部分用不到，隨著美元的貶值，其價值就會縮水，所以為了保值就必須拿去投資，但是投資又不能有風險，而過去最安全的投資資產就是美國國債，美國國債的收益還可以抵消美元貶值。

四、為什麼我國不再購進大量的美國國債？

因為隨著美國QE政策的進行，美元在加速貶值，而且美國國債收益率屢創新低，如近期，美國10年國債收益率跌破了0.68%。所以，買美國國債非但不能保值，還有無法贖回的風險。

五、面對未來大量的美元，我國將如何處置？

我國將要或者已經在面對的3個問題：1、避免大量美元輸入引發通脹，刺激房地產泡沫；2、避免美元貶值，導致外匯儲備價值縮水；3、避免本幣匯率走強，導致出口嚴重損失。

那麼就有人問了，面對美元洪水來犯，你不想通脹，不想美元貶值，又不想匯率升值，那不是比登天還難？沒錯，是難，但不代表沒有辦法，美國金融危機爆發，將會導致全球資產貶值，與其讓美國再一次收割全世界的韭菜，為何我們不可以主動出去橫掃全世界的資產。我國的外匯儲備為3.1萬億美元，這些外匯面臨著縮水，而且還有很大一部分用不到，這絕對是巨大的損失。當前，全球資產暴跌，在此歷史性機遇時刻，不應再緊抱美元美債，而是減持美元資產，在全球大規模買入高科技公司股份、石油天然氣、土地、礦石、農產品、黃金白銀等。只有在全球進行大規模的資產佈局，我國才會在國際上擁有更大的話語權，具有更堅實的領導力，這既抵消了美元貶值和國內通脹的風險，又阻擊了美國的危機轉嫁，為日後博弈積累了更多的籌碼。

此次疫情同樣給人民幣國際化創造了有利條件，也是削弱美元體系的有利時機。一方面美國經濟因為疫情爆發導致衰退已成定局，二是美國在全球疫情面前的領導力盡失，三是美國又濫印美鈔，必會重挫國際社會對美元的信心。而國際貿易已經停擺，各國紛紛停工停產，而我國正在恢復，未來一段時間我國將是全球經濟的唯一引擎，各國對我國經濟的依賴將逐步顯現，屆時將是推動人民幣國際化有利時機，也將是削弱美元匯率影響的重要時機。此消彼長，這是中美博弈的關鍵戰役，然而國運盡在我方。

總結以上5點遞進式分析：我斷言，1、此次美國金融危機爆發，不會再次導致我國嚴重通脹；2、國際已無法再次接下美國危機轉嫁，美國將發生嚴重通脹；3、美元氾濫導致其影響力在國際社會加速崩離；4、人民幣國際化迎來歷史性機遇；5、我國進入大規模購買全球資產的時代。

另外，房住不炒是國家三令五申的基調，所謂基調就是不能動搖，基就是經濟的地基，地基鬆了，房子還安全嗎？歐美日，包括香港，就是鮮活的教訓，我國絕對不允許房地產架空經濟。想想看某港年輕人為什麼看不到希望吧。根本原因就在房價畸高，房地產泡沫擠壓了實業，人們失去了上升的空間，這就是我國強調“房住不炒”根本原因。但是，現在還竟然還有人無知的拿某港的房價做對比，用以印證內地房價還能有多少上升空間。勸告，切莫讓某港年輕人今天，成為內地年輕人的明天。

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每個人都有“潘石屹困境”，你也可能一再踏空
原創 吳曉波頻道 2020-03-15 15:00:00  口述 / 劉德科

“土地新政”與房地產的關係

國務院發布《關於授權和委託用地審批權的決定》，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。 （財聯社）

｜DK點評｜ 現在的試點是這八個省市：天津、北京、重慶、上海四個直轄市，以及長三角一體化的浙江、江蘇、安徽和粵港澳大灣區的廣東。

此前，耕地超過35公頃，或者其他土地超過70公頃，如果要審批，就得上報到國務院。這八個省市以後就不用上報到國務院了，可以直接在省內審批。

其實這份文件不長，就講了三點，歸納一下就是八個字“規則不變，裁判變了”。

先說“裁判變了”，把權力從國務院下放到省市，裡面有個小小的區別：如果是永久基本農田以外的農用地轉為建設用地，國務院是直接“授權”給省市；如果是永久基本農田要轉為建設用地，國務院是把權力“委託”給省市。

請注意，“授權”和“委託”這兩個字不一樣，授權就是我把權力讓渡給你，而委託是權力還在我手上，有期限地給你用一下。試點的時效是一年，一年的試用期裡，表現得好可以繼續試用；表現不好，權力馬上被收回。

什麼是“規則沒變”？我們很熟悉的“嚴守18億畝耕地紅線”。每一年的中央一號文件都是關於三農問題，每一年的中央一號文件都在強調“18億畝耕地紅線”，雖然把權力下放到了省市，規則是不能變的，各省市仍然要用最嚴格的心態和執行力來堅守“18億畝耕地紅線”。

這件事情跟房價有關係嗎？有關係，但是中間的鏈條非常長，我們努力把它講清楚。

先看上圖的三個圓圈：“18億畝耕地紅線”，會導致城市“建設用地緊張”，因為城市擴張就是侵占農田；用地緊張，所以“房價高漲”。理論上確實存在這樣的推導關係。

有的經濟學家比較激進：中國房價這麼高，“18億畝耕地紅線”需要負很大的責任。他認為不需要堅守“18億畝耕地紅線”，這從純理論上來講是對的，但是放到現實層面就不一定了。

中國的現實是，一個政策，只要一放鬆，就很可能亂了。如果真的放掉“18億畝耕地紅線”，全國耕地可能會產生幾何倍數的縮減，這是這個國家不可承受的。所以中國如果一定要改革“18億畝耕地紅線”，一定是漸進式的改革。我們把它歸納為“堅守紅線，漸進改革”。

要改革，這是共識。我們把現在的改革歸納為兩條線，一條叫“縱向改革”，一條叫“橫向改革”。縱向改革就是我們今天聊的國務院文件，適當放權至各個省市。

橫向改革指的是“各省平均分配”，即“18億畝耕地紅線”，每個省市都得按比例平均分配，比如黑龍江和上海，要按比例保護耕地。但黑龍江的土地和上海的土地價值能一樣嗎？黑龍江的土地用來生產糧食，很有價值，而上海的土地用來蓋寫字樓、蓋商場更有價值。在這種狀況下，要求上海也大比例地保護農田，不太合理。

這種不合理，從中央到地方都知道要改革。但不是馬上像東京那樣，一平方米的耕地都不保護了。其實去年的“兩會”，總理的政府工作報告就已經提出，建設用地的指標可以跨省際調劑。上海如果要用1萬畝的農田做建設用地，可以向黑龍江買1萬畝的農田用地指標。黑龍江繼續去開荒拓墾，騰出1萬畝，把這個指標賣給上海。當然，上海要向黑龍江支付一大筆錢。

黑龍江可以用這筆錢扶貧，發展經濟；上海騰出的這1萬畝的土地，可以建更多的寫字樓、商場、學校、地鐵、公園，等等。這不僅是雙贏，同時也堅守住了“18億畝耕地紅線”。

兩條線的改革，現在只進行了一小步。等到改革真正完成的那一天，它對高房價是有一定緩解作用的。這條路會非常長且曲折，但是還好，我們今天已經看到了改革的動作和決心。

把國務院出台的文件放進這個框架，我們就能理解這個文件跟我們到底有什麼關係——有關係，但不是那麼直接的關係。我們總是希望一個新政策、文件出台後，第二天立刻見效，但這只是我們的幻想。任何改革都應該是漸進式的，如果改革一蹴而就，是要出大問題的。

SOHO中國股價瞬間暴漲

3月10日早間，黑石集團被傳提出以每股6港元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元，報價較上日收市價2.98元高逾一倍。 SOHO中國亦公告宣布，於3月10日上午11時12分起短暫停止買賣。臨停前，SOHO中國股價報4.1港元，漲幅高達37.58%。 （每日經濟新聞）

｜DK點評｜ 這些新聞算是客氣的。還有一些不太客氣的新聞：潘石屹這一次真的跑了。黑石是美國公司，賣給美國公司，不就是跑了的意思嗎？

潘石屹跑沒跑？是不是真的想跑？這不是我們關心的問題，這主要是媒體獲取流量的問題，甚至它是一個民粹問題，我們關心的是這件事情背後折射出來的“潘石屹困境”。

什麼叫“潘石屹困境”？任何一個困境都由兩個鏈條組成，第一個是認知，什麼樣的認知帶來什麼樣的動作。潘石屹前些年說，中國房價太高了，這是一種認知。帶來的動作變形，就是他基本不開發中國房地產了，尤其是住宅。他轉向做寫字樓開發、商用物業開發，而且開發後自持不賣。直接的後果，就是SOHO中國這家當年赫赫有名的企業，在各種房地產企業的排行榜中消失了。

專門做持有型房產的房企，也大有前景，因為物業會不停升值，SOHO中國現在持有了550萬平方米左右的核心地段物業，而且主要是在北京和上海這種超級城市。跟那些買了地、把房子賣掉後什麼都不剩的流量型房企相比，SOHO中國有大量的優質資產的沉澱。所以這一步你可以說他錯了，也可以說他沒錯。

第二個認知是一種抱怨：我手上持有這麼多的核心物業，但是租金回報率太低了。我們來看潘石屹幾個月前的說法。

他說不好意思說，大概就只有2%。抱怨租金太低，又帶來了一個動作變形——傳聞中的，潘石屹把SOHO中國賣給黑石。

我們聊“潘石屹困境”，其實不是去評價潘石屹這個人，我們想說的是，每一個人都有可能遇到“潘石屹困境”，如果不正確對待，化解這種困境，有可能一再踏空，一再動作變形。

剛才我們聊的抱怨，“房價太高”和“租金回報率太低”，租金反映的是經濟的基本面，房價反映的是對城市化前景的透支，透支是個中性詞。

在不同發展階段的國家，這兩個東西是不一樣的。美國、日本、歐洲，城市化基本上已經結束，所以房價穩定，租金回報率相對高；中國正處在城市化進程中，房價快速上漲，房價跑到租金前面很正常。而且更要命的是，現在房價還沒跑完，中國的租金回報率可能還得至少等15～20年。

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